Saviez-vous qu'en France, près d'un logement sur quatre est détenu en copropriété ? Si vous envisagez d'acheter un appartement ou une maison dans ce régime, il est essentiel de bien comprendre les implications d'un tel achat. Chez Maître RIEGER, notaire à Nancy, nous accompagnons régulièrement nos clients dans leurs projets d'acquisition en copropriété. Notre expertise nous permet de vous éclairer sur les spécificités et obligations inhérentes à ce type de propriété.
Définie par la loi du 10 juillet 1965, la copropriété est un mode de propriété où un immeuble est divisé en lots, comprenant chacun une partie privative et une quote-part des parties communes. En tant que copropriétaire, vous serez donc propriétaire à part entière de votre appartement ou maison, mais également co-propriétaire des espaces partagés comme les halls, les escaliers ou les jardins.
Il existe deux types de copropriété : la copropriété verticale, qui concerne les immeubles, et la copropriété horizontale, qui s'applique aux lotissements de maisons individuelles. Dans les deux cas, le fonctionnement et les obligations des copropriétaires sont similaires.
Cette particularité implique un fonctionnement spécifique, notamment en matière de charges. Ces dernières, calculées en fonction de la quote-part de chaque lot exprimée en tantièmes ou en millièmes, servent à financer l'entretien et les travaux dans les parties communes. Leur montant est voté chaque année lors de l'assemblée générale des copropriétaires.
Bon à savoir : depuis la loi ALUR de 2014, les copropriétés de plus de 5 ans ont l'obligation de constituer un fonds de travaux représentant au moins 5% du budget prévisionnel. Cette mesure vise à anticiper les dépenses de conservation de l'immeuble et à éviter les hausses brutales de charges.
En achetant un bien en copropriété, vous vous engagez à respecter le règlement qui régit la vie de l'immeuble. Ce document essentiel fixe les règles d'usage des parties privatives et communes, ainsi que les droits et devoirs de chaque copropriétaire. Il est donc primordial de le lire attentivement avant de finaliser votre achat.
Vous aurez également l'obligation de participer aux décisions collectives en assistant aux assemblées générales et en prenant part aux votes. C'est lors de ces réunions que sont décidés les travaux à réaliser, le budget prévisionnel ou encore le choix du syndic, professionnel chargé de gérer la copropriété au quotidien. Selon la nature des décisions, la majorité requise sera absolue ou qualifiée.
Enfin, il vous faudra vous acquitter régulièrement de vos charges de copropriété. En cas de défaut de paiement, vous vous exposez à des relances, pénalités et frais supplémentaires. Pour vous prémunir contre ce risque, il peut être judicieux de souscrire une assurance de prêt couvrant les impayés.
A noter : certains travaux réalisés dans vos parties privatives, comme le percement d'un mur porteur, peuvent nécessiter l'autorisation préalable de l'assemblée générale. Renseignez-vous auprès de votre syndic avant d'engager ce type de chantier.
Avant de vous engager dans un achat en copropriété, plusieurs vérifications s'imposent. Commencez par vous renseigner sur l'état général de l'immeuble et les travaux votés ou envisagés. Des rénovations importantes à venir peuvent en effet impacter significativement le montant de vos charges.
Examinez aussi attentivement la situation financière de la copropriété, en demandant notamment les procès-verbaux des dernières assemblées générales. Vous y trouverez des informations précieuses sur le niveau des charges, l'existence éventuelle de dettes ou de litiges.
Exemple : Monsieur et Madame Dupont envisagent d'acheter un appartement dans une copropriété de 20 ans. Avant de s'engager, ils demandent à consulter les PV des 3 dernières AG. Ils y découvrent que d'importants travaux de ravalement sont prévus dans les 2 ans à venir, pour un montant estimé à 500 000€. Rapporté à leur quote-part de charges, cela représenterait un appel de fonds d'environ 10 000€. Grâce à cette information, ils peuvent intégrer ce paramètre à leur plan de financement et négocier en conséquence le prix de vente.
Bon à savoir : depuis le 1er juin 2020, les frais liés à l'état daté de la copropriété sont plafonnés à 380€. Ce document obligatoire, délivré par le syndic, détaille la situation comptable et financière du bien.
Voici les documents essentiels à consulter avant votre achat :
Pour sécuriser votre achat en copropriété, il est vivement conseillé de vous faire accompagner par des professionnels expérimentés. Votre notaire, en particulier, jouera un rôle clé pour garantir la régularité et la validité de la transaction. Il analysera tous les documents relatifs à la copropriété pour s'assurer de leur conformité et vous alerter sur d'éventuels points de vigilance.
Vous pouvez aussi solliciter les services d'une agence immobilière spécialisée dans la vente en copropriété. Grâce à sa connaissance du marché et des particularités de ce mode d'achat, elle vous aidera à trouver le bien qui correspond à vos attentes et vous conseillera utilement dans vos démarches.
A noter : si vous constatez une différence de plus de 5% entre la superficie mentionnée dans votre acte de vente et la superficie réelle de votre lot, vous pouvez demander au juge une diminution du prix. Cette action doit être intentée dans un délai maximal d'un an après la signature de l'acte authentique.
En conclusion, acheter un bien en copropriété est un projet qui nécessite d'être bien informé et entouré. Si les contraintes sont réelles, notamment en termes d'obligations et de charges, la copropriété offre aussi de nombreux avantages comme la mutualisation des coûts d'entretien et la possibilité de profiter d'équipements communs de qualité. En vous faisant accompagner par l'office notarial de Maître RIEGER à Nancy, vous bénéficierez de conseils juridiques experts et personnalisés pour concrétiser votre projet d'achat en toute sérénité. Notre équipe est à votre disposition pour sécuriser votre acquisition et vous aider à tirer le meilleur parti de votre investissement en copropriété.